Kỹ năng soạn thảo hợp đồng – Hợp đồng dịch vụ môi giới

Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi những trách nhiệm của nhà môi giới. Vì vậy có thể tự do thiết lập các điều khoản, xác định xem công việc của nhà môi giới chỉ hạn chế với những chức năng bình thường hay có thêm trách nhiệm đặc biệt nào khác. Hợp đồng phải được thiết lập dưới dạng văn bản và xác định những tình huống làm hợp đồng trở nên vô hiệu.

> Những kỹ năng cần-phải-có để trở thành một người môi giới BĐS thành công

> Quy trình môi giới bất động sản

Mỗi một nhà môi giới có thể, thậm chí là cần phải tự soạn thảo cho mình mẫu hợp đồng về môi giới. Trong khi soạn thảo cần cân nhắc cẩn thận các quy định mà nhà môi giới cho rằng chúng quan trọng nhất và hợp lí nhất.

I. Ý nghĩa và lợi ích của bản hợp đồng dịch vụ môi giới

Cần đặt ra câu hỏi là bản hợp đồng môi giới đóng vai trò gì, tại sao bạn cần kí kết bản hợp đồng này? Trong tương lai gần, khi nghề môi giới BĐS hoạt động ổn định thì các quy định sẽ buộc bạn phải có trách nhiệm thiết lập hợp đồng môi giới.

Đối với khách hàng cá nhân

Ngay từ những lần gặp đầu tiên, khi khách hàng yêu cầu cung cấp những dịch vụ thì ngay lập tức nhà môi giới phải tiến hành kí hợp đồng môi giới. Từ góc độ khách hàng thì họ không thể từ chối nhà môi giới việc kí hợp đồng môi giới vì đây là yêu cầu hợp lí, ngay cả những khách hàng cho rằng việc kí hợp đồng môi giới chỉ cần thiết khi công việc đã được giải quyết phần nào.

Trước khi bạn quyết định nhận lời với khách hàng nên thăm quan BĐS và thống nhất với khách hàng những nguyên tắc làm việc cơ bản. Cần nhớ rằng không phải khách hàng nào bạn cũng phải kí kết hợp đồng môi giới với họ. Bạn có quyền tự do lựa chọn trong việc kí hợp đồng môi giới. Bạn có thể tự quyết định sẽ kí hợp đồng môi giới với ai.

Đối với khách hàng doanh nghiệp

Bên cạnh đó dưới góc độ nhà tư vấn, nếu bạn được thuê soạn thảo hợp đồng để phục vụ cho các công ty, trong đó hợp đồng thực hiện trong thời gian dài, thì bạn cần chú ý đến những điều khoản bảo đảm lợi ích của bản thân. Luôn xảy ra tình trạng, rằng sau khi khách hàng sử dụng xong dịch vụ của bạn, họ thường có xu hướng trốn chạy việc thanh toán tiền dịch vụ. Khách hàng thường có cả một “kho” những lí do cho việc không chịu thanh toán này. Chính vì vậy nhà môi giới phải tính toán những điều khoản bảo vệ lợi ích của họ trong hợp đồng.

Đối với một nhóm khách hàng 

Đôi khi xảy ra trường hợp là khách hàng không phải là người duy nhất có quyền, hay thậm chí hoàn toàn không có quyền về BĐS. Trong tình huống này nhà môi giới cần soạn thảo các điều khoản để đảm bảo khách hàng phải trả tiền dịch vụ khi nhà môi giới đi đến kí kết được hợp đồng môi giới. Ở đây sẽ không quan trọng là ai sẽ thực hiện thương vụ. Vấn đề chính là ai sẽ đứng ra xác nhận sử dụng dịch vụ trong hợp đồng môi giới. Tình huống này trong thực tế thường hay xảy ra.

Ví dụ:

Một bên vợ hoặc chồng gọi bán BĐS. Lúc này việc đôi vợ chồng có chung tài sản hay không, hay cho dù một bên đứng ra bảo đảm chi trả toàn bộ chi phí cho nhà môi giới nếu có vấn đề gì xảy ra (cho dù họ đã cung cấp bản án li hôn) thì đều có ý nghĩa quan trọng. Vấn đề có thể sẽ trở nên phức tạp hơn nếu một bên vợ hoặc chồng không muốn bán BĐS. Tình trạng sẽ càng phức tạp khi nhà môi giới xuất hiện tại BĐS cùng khách hàng mua, gặp một bên vợ hoặc chồng mà người này không hề biết gì về việc gọi bán BĐS của bên thứ hai. Khi đó nhà môi giới đã mất khá nhiều công sức và có thể là cả chi phí cho thương vụ.

Vì vậy cần thiết phải hỏi kĩ một bên vợ hoặc chồng về tất cả các vấn đề liên quan đến sự thống nhất của vợ chồng trong việc bán BĐS. Bạn cũng có thể gặp tình huống phức tạp tương tự khi thực hiện tìm mua BĐS cho một bên vợ chồng. Tốt nhất là hợp đồng môi giới cần có chữ kí của cả hai vợ chồng.

Bạn cũng có thể gặp những rắc rối dạng khác khi cung cấp dịch vụ môi giới cho công ty hợp doanh. Khi đó tất cả các thàn viên có trách nhiệm phải kí vào hợp đồng môi giới. Đối với công ty cổ phần hay công ty trách nhiệm hữu hạn thì nhà môi giới phải tìm hiểu xem những ai (đăng kí trong bản đăng kí kinh doanh) có quyền quyết định và kí kết các loại giấy tờ thay mặt công ty.

Kỹ năng soạn thảo hợp đồng - Hợp đồng môi giới BĐS

Trang bị kỹ năng soạn thảo hợp đồng môi giới BĐS sẽ giúp ích rất nhiều cho công việc cũng như tăng tính chuyên nghiệp và hạn chế rủi ro cho người môi giới BĐS.

Kết luận: Việc xác định chính xác các bên tham gia là một trong những yếu tố quan trọng của mọi thương vụ. Cần phải dành sự quan tâm thích hợp cho vấn đề này. Khách hàng của nhà môi giới có thể là các cá nhân hay tổ chức. Vì vậy bạn luôn luôn phải thu thập những thông tin cơ bản về khách hàng. Nhà môi giới có khả năng cung cấp dịch vụ cho các đơn vị như UBND các cấp, các trường, viện nghiên cứu, các dạng pháp nhân, tư nhân và Nhà nước nên phạm vi hoạt động là không có giới hạn.

Một số mẫu hợp đồng môi giới BĐS tham khảo, bạn nên tìm hiểu thêm và chỉnh sửa để hoàn thiện bản hợp đồng của mình:

Mẫu hợp đồng môi giới BĐS 1    ——    Download
Mẫu hợp đồng môi giới BĐS 2    ——    Download
Mẫu hợp đồng môi giới BĐS 3    ——    Download
Mẫu hợp đồng môi giới BĐS 4    ——    Download
Mẫu hợp đồng môi giới chuyển nhượng căn hộ    ——    Download

II. Nội dung và điều khoản chính của hợp đồng môi giới BĐS

Với mục tiêu bảo vệ lợi ích của mình, nhà môi giới cần phải nhớ soạn thảo nguyên tắc thu phí và cách xác định mức hoa hồng môi giới. Hiện nay thông thường chấp nhận mức hoa hồng theo % giá trị BĐS bán, mua (thường là 1% nếu giá trị BĐS < 1 tỉ đồng; 0,5% nếu giá trị BĐS > 1 tỉ đồng) hay mức tiền cho thuê (50% thậm chi là 100% mức tiền cho thuê hàng tháng từ người cho thuê). Ngoài ra có thể tính hoa hồng theo bất cứ cách nào, nếu cả hai bên cùng chấp nhận.

Hiện nay trên thế giới các nhà môi giới có xu hướng kí kết một dạng hợp đồng môi giới được gọi là hợp đồng “độc quyền”. Dạng hợp đồng độc quyền này cho phép nhà môi giới được độc quyền bán BĐS của chủ sở hữu trong một thời gian nhất định mà không nhà môi giới nào khác được phép bán. Vấn đề có hai mặt tích cực và tiêu cực. Một mặt là nhà môi giới có thể dành nhiều thời gian hơn để bán BĐS mà không lo cạnh tranh và vì thế có thể bán giá cao hơn. Mặt khác nếu nhà môi giới vì lí do nào đó kéo dài thời gian bán, không nhiệt tình bán thì chủ sở hữu sẽ rơi vào thế bị động. Có hai dạng hợp đồng độc quyền sau:

§ Độc quyền tuyệt đối:

Là dạng độc quyền bán và được nhận hoa hồng cho dù thực tế việc bán do chính chủ sở hữu tìm được khách, hay do văn phòng môi giới khác bán.

§ Độc quyền tương đối:

Là dạng độc quyền bán nhưng chủ sở hữu cũng có quyền tự bán mà không phải trả hoa hồng cho nhà môi giới, tuy nhiên các văn phòng môi giới khác không được phép bán. Cũng có văn phòng môi giới lại quy định ngược lại là dù đã kí hợp đồng độc quyền thì văn phòng môi giới khác vẫn có quyền bán nhưng chủ sở hữu lại không được tự bán (Ví dụ như tự đăng quảng cáo trên báo). Một dạng khác là văn phong môi giới trước đây chủ sở hữu đã đăng kí bán vẫn có quyền bán tiếp BĐS, cho dù sau đó chủ sở hữu có kí hợp đồng độc quyền với nhà môi giới hiện tại.

Cũng cần nhớ ghi giá cả của BĐS vào hợp đồng. Nếu có sự thay đổi về giá thì cần ghi lại vào tất cả các bản hợp đồng. Cũng có thể thỏa thuận với khách hàng về vấn đề phạt hợp đồng từ lí do không trung thực của họ. Việc ngăn ngừa này, rất tiếc lại là cần thiết.

Ở phần cuối hợp đồng cần đưa vào cam kết rằng khách hàng đồng ý cho phép bạn sử dụng những thông tin cá nhân của họ. Cũng phải viết rằng, bạn đã thông báo với khách hàng về khả năng có thể xảy ra tình huống bạn trở thành nhà môi giới của bên thứ hai, và rằng khách hàng chấp nhận với tình huống có thể xảy ra này.

Theo Công ty Luật Minh Khuê

article-footer

www.VinaPlace.vnGiúp bạn tìm kiếm BÐS phù hợp.

Advertisements

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất / Thay đổi )

Connecting to %s