Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới BĐS

Sau khi tìm được BĐS cần bán/cho thuê và đặc điểm của BĐS cần mua/cần thuê, các yếu tố về đối tượng tham gia thương vụ mua bán BĐS cần được tìm hiểu và thu thập thông tin chính xác. Mục đích của việc hiểu rõ các chủ thể chính này sẽ giúp người môi giới có các chiến lược môi giới khác nhau nhằm đạt được thương vụ mua bán thành công.

> Quy trình môi giới BĐS

> Môi giới BĐS cần gì để chứng tỏ sự chuyên nghiệp?

Thông thường trong khi tìm hiểu về BĐS người môi giới phải tranh thủ thu thập thông tin về người bán/cho thuê và người mua/cần thuê BĐS ngay lúc đó để tận dụng thời gian và tránh hỏi nhiều lần tạo cảm giác khó chịu.

Những nội dung cần xác định

1. Đối với người bán hoặc cho thuê BĐS

Đối tượng là Doanh nghiệp

Người môi giới cần xác định rõ ràng và chính xác danh tính của doanh nghiệp (tên, năm thành lập, địa chỉ, số điện thoại) và một số thông tin ngoài lề về doanh nghiệp đó để tăng thêm sự tin tưởng của người mua. VD: nếu đây là 1 doanh nghiệp lớn có uy tín trên thị trường BĐS và có nhiều giao dịch thành công, bạn có thể nhấn mạnh vào yếu tố này để người mua cảm thấy an tâm và nhanh chóng ra quyết định.

Mục đích bán BĐS của doanh nghiệp sẽ được quan tâm tiếp theo. Đó có thể là để kêu gọi đầu tư, bán thu hồi vốn, kinh doanh BĐS đơn thuần… Những thông tin này cần được ghi nhớ chính xác để chia sẻ với người mua, tránh tình trạng người mua không biết và hiểu sai về giá trị BĐS.

Tiếp đến là các thông tin ưu đãi mà doanh nghiệp đang áp dụng cho BĐS của họ (khuyến mãi mua nhà trúng ô tô, mua nhà với lãi suất thấp…). Đây là các thông tin liên quan đến tài chính, người môi giới phải ghi chép và phân tích để tư vấn cho người mua. VD: mua căn hộ được hưởng lãi suất xx% trong 3 năm đầu và xx% trong các năm tiếp theo, bạn nên tìm hiểu cả thông tin về lãi suất trên thị trường và tính toán sơ bộ để người mua biết họ có lợi như thế nào nếu mua căn hộ với ưu đãi thế này.

Đối tượng là cá nhân đơn lẻ

Cá nhân này có thể do bạn quen biết, bạn của bạn, do bạn dò hỏi và tìm được… Họ chỉ có 1 hoặc vài BĐS cần bán/cho thuê và cũng không có các chương trình hay thông tin khuyến mãi rầm rộ. Đặc điểm chung nhất của những cá nhân này là vị trí BĐS của họ rất dễ phù hợp với nhiều người có nhu cầu cần mua/thuê.

Đối với phân khúc nhà ở thương mại, hiện trong khu vực trung tâm thành phố phần lớn chỉ còn BĐS của người dân và nhà đầu tư cá nhân đơn lẻ là có thể được bán/ cho thuê (vì các chủ dự án đã bán hết từ lâu). Hãy tìm hiểu kĩ càng danh tính, số điện thoại, số CMND của người bán để nếu xảy ra sự cố trong và sau quá trình giao dịch ít ra bạn cũng có thể nhờ đến sự trợ giúp của cơ quan chức năng.

Một số thông tin ngoài lề cần chú ý như mục đích của người bán (bán để chuyển nhà, cho thuê nhà trống…), hoàn cảnh của người bán (họ có thể là công nhân viên chức hoặc kinh doanh BĐS tự do…), họ muốn người mua/cần thuê là người như thế nào (muốn cho sinh viên thuê, muốn chỉ 2-4 người thuê không được nhiều hơn…)

Đối tượng là một nhóm người đồng sở hữu BĐS

Trường hợp này xảy ra khi BĐS thuộc một nhóm chủ sở hữu chung. Lúc này cần xác định sự nhất trí của mọi thành viên về mức giá thoả thuận. Kinh nghiệm cho thấy rằng trong những trường hợp này nên thống nhất với những người bán để họ uỷ quyền cho một người làm đại diện.

Đối tượng là Ngân hàng thanh lý hàng thế chấp

Trường hợp này sẽ rắc rối hơn các trường hợp khác vì BĐS đã được Ngân hàng thu hồi, bạn phải tìm hiểu kĩ chính sách giá cả của ngân hàng và tự mình tìm hiểu thêm về BĐS đó vì tâm lý người mua thường cũng khá lo ngại với BĐS dạng này.

Đối tượng là Việt kiều và người nước ngoài

Trong trường hợp này tốt nhất bạn nên có khả năng ngoại ngữ nhất định để tránh tình trạng các bên đều gặp sai sót và hiểu nhầm về sau. Sau đó bạn phải hỏi và xác nhận liệu họ có đủ các giấy tờ chứng từ hợp lệ cần thiết (thẻ ID, visa, passport…) và các giấy tờ chứng nhận BĐS.

Các thông tin khác cần chú ý

Đây có thể là điểm mấu chốt của thương vụ giao dịch BĐS nếu bạn nắm được. Hãy dò hỏi kỹ càng thời hạn mà người bán muốn hoàn tất tiền thanh toán, khoản đặt cọc trước là bao nhiêu, thời điểm đến thu tiền nhà là ngày mấy, chuẩn bị giấy đăng ký tạm trú cho người ở tỉnh khác thuê nhà…

Xác định đúng và chính xác các chủ thể tham gia thương vụ mua bán nhà đất là

Xác định đúng và hiểu rõ các chủ thể chính sẽ giúp người môi giới có các chiến lược môi giới khác nhau nhằm đạt được thương vụ mua bán thành công.

2. Đối với người mua hoặc thuê BĐS

Thông thường người mua/ thuê BĐS thường là các nhà đầu tư và người mua cá nhân. Ngoại trừ trường hợp nếu BĐS cần mua/ thuê là đất nền hoặc tòa nhà văn phòng, khi đó người mua có thể là một doanh nghiệp bất kì.

Thông tin cơ bản của người mua/ thuê BĐS đầu tiên vẫn là danh tính, số CMND, địa chỉ, điện thoại liên lạc, nếu là doanh nghiệp thì cần biết về thông tin công ty.

Các thông tin khác cần chú ý

  • Mục đích mua hoặc thuê: Họ cần mua/ thuê BĐS vì mục đích nào (để ở, cho thuê lại, kinh doanh, làm văn phòng đại diện…)
  • Hoàn cảnh của người mua/ thuê: nghề nghiệp của họ, tuổi tác, tính cách (cẩn thận, hòa nhã…), họ muốn ở 1 mình hay có thêm người, số người là bao nhiêu… Những thông tin này thường được người cho thuê BĐS đặc biệt quan tâm vì theo lẽ dĩ nhiên không ai muốn BĐS của mình quá xuống cấp sau khi hết hạn hợp đồng.
  • Loại BĐS và yêu cầu chi tiết về BĐS: những thông tin này nên được ghi lại ngay khi tiếp xúc với người mua/ thuê BĐS để tiện việc liên hệ và giới thiệu BĐS bạn có sau này. VD: họ muốn thuê loại nhà nào (chung cư, nhà hẻm hay nhà mặt tiền), ở khu vực nào (quận, huyện, đường nào), diện tích và giá cả là bao nhiêu, có cần đầy đủ tiện nghi hay không…
  • Thời hạn sử dụng BĐS: mục này chỉ áp dụng cho thuê BĐS, người thuê muốn sử dụng trong bao lâu (ít nhất 1 năm hay lâu hơn)
  • Khả năng tài chính và nguồn tiền: Vấn đề này là rất quan trọng vì liên quan đến khả năng và thời hạn thanh toán giá trị hợp đồng. Khoản tiền mà người mua/ thuê có phải phù hợp với BĐS mà họ muốn (VD: họ không thể mua nhà mới rộng 50m2 ở trung tâm quận 1 nếu chỉ có trong tay 1 tỷ đồng)
  • Nếu người mua vay và Ngân hàng hay thế chấp: thì phải nói rõ với bạn để tìm được người bán có yêu cầu thanh toán phù hợp. Số liệu nói trên thường được lấy trực tiếp từ người mua hoặc thuê và ngân hàng cho vay. Khi người vay vốn thế chấp BĐS thì việc kiểm tra tài chính sẽ dễ dàng hơn. Công tác kiểm định được tiến hành qua ngân hàng, lấy ý kiến của ngân hàng về khả năng và thời hạn cho vay.

Để đảm bảo thuận lợi cho thương vụ, bạn cần tiến hành các hoạt động liên quan đến khả năng được vay thế chấp của người mua. Trong một số trường hợp, bạn phải phán đoán được về lượng tiền và thời gian người mua sẽ vay được từ ngân hàng.

Thông tin định tính và định lượng về khả năng tài chính sẽ là cơ sở để xác định thời hạn các bước thanh toán.

Toàn bộ các vấn đề trên đều có thể đáp ứng cho mọi nghi vấn, kỳ vọng của người bán hoặc cho thuê BĐS và cả người mua/ thuê BĐS. Đó cũng là các lý do đảm bảo cam kết hợp đồng cho tất cả các bên và cho cả chính bạn.

VinaPlace.

article-footer

www.VinaPlace.vnGiúp bạn tìm kiếm BĐS phù hợp.

Gửi phản hồi

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s